Arsa Alırken

Söz konusu arsanın imar durumunun uygunluğu, dikkat etmeniz gereken en önemli husus. Satıcının sözlü beyan değil, resmi imar durumu belgesini size göstermesi ya da bir fotokopisini vermesi gerekiyor.

Tapu senedinde ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini kontrol ettirmelisiniz.

Arsanın bağlı bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne giderek, tapu kütüğüne bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte şerh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.

Alacağınız arsa hisseli arsa ise, alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Parselasyonu yapılmışsa, kroki üzerinde noter tarafından tasdik edilmek suretiyle kime satıldığının belirlenmesi düşünülebilir.

Arsa alırken yatırım düşünüldüğünden, uzman bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışmakta çok büyük faydalar olacaktır. Aksi taktirde paranız boşa gidebilir.

Konut Alırken

Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.

Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eğer alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.

Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.

Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.

Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduguna dair imzalı bir belge alın.

Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.

1. Alacağınız arsanın başta tapu ve çapının fotokopisini isteyin.
2. Tapu hisseli mi yoksa tek kişinin mi öğrenin.
3. Tapunun üzerinde TAKYİDAT(haciz v.s.) var mı yok mu öğrenin.
4. Arsanın bağlı olduğu belediyeden imar durumunu, 1000’ lik ve 5000’ lik planlarda görünüp görünmediğini; arsanın planlarda ne olarak (konut arsası, ticari, sanayi arsası, yeşil alan, tarla v.s.) göründüğünü araştırın.
5. İmara açık arsaların % kaçına inşaat müsaadesi verildiğini (emsal) hangi yüksekliğe kadar inşaat müsaadesi olduğunu (h) mutlaka bilene incelettiriniz.
6. İnşaat ruhsatı var denilen arsaların bağlı olduğu belediyeden plan tadili olup olmadığını araştırın.
7. Bugün için tarla veya yeşil alan görünen arazilerin civarını iyi inceleyin.İlerde emsal gösterilerek konutlar arasında kalan arsalara konut v.s. ruhsatları alınabilir.Böyle bir durumda planlarınızı uzun vadeli düşünün.
8. Aynı yerden çeşitli parseller alıyorsanız ilerde TEVHİD yaptırabilir misiniz iyi araştırın.
9. Gecekondu bölgelerinde alacağınız arsaları işgalden nasıl koruyacağınızın planını yapın.
10. Almayı düşündüğünüz arsanın 2-5-10 yıllık vadede ne olabilir diye coğrafi ve sosyal etüdünü yapın veya yaptırın.

1. Tapuda konutun üzerinde TAKYİDAT(haciz v.s.) olup olmadığını öğreniniz.
2. Tapuda konut müşterek mi müstakil tapulumu öğrenin.Müşterek tapu ise diğer ortakların satmaya yetki veren vekaletnamesini görün.
3. Binanın oturum alanının zemin etütlerinin yapılıp yapılmadığını, yapılmamışsa çevreden zemin durumunu araştırın.
4. Binanın hangi sene yapıldığını öğrenin. 20 yaş üstü binalarda düşünün.
5. Binanın genel depreme dayanıklılığını (inşaat kalitesi) araştırın.
6. Belediyeden mülkün iskan durumunu araştırın.Konut kredisi veya mortgage kullanılacaksa iskan şart.
7. Konutun yatak odasının ve salonunun arzu edilen güneş yönünde olup olmadığını araştırın.
8. Oda sayısının aile bireylerine 2-5 sene sonra yaşlarına göre yeterli olup olmayacağına dikkat edin.
9. Konutun ısınma sistemi (doğalgaz kombi, dökmegaz kombi, merkezi ısıtma, kömür sobası v.s.) ni iyice araştırın.
10. Bina aidatının (yaz-kış) ne kadar olduğunu öğrenin.
11. Konutun metro, otobüs durağı, iskele v.s. uzaklığını öğrenin.
12. Binanın otopark imkan ve durumlarını araştırın.
13. Konutun büyük alışveriş merkezlerine uzaklığını araştırın.
14. 2-5 seneye kadar okula başlayacak çocuğunuz varsa kreş, ilköğretim v.s. ye uzaklığını araştırın.
15. Güvenlik sistemini sorgulayın.
16. Binada kapıcı dairesi, asansör var mı yok mu inceleyin.
17. Binanın genel su deposu ve hidroforu var mı araştırın.
18. Konutun site içinde olması halinde mülk sahiplerinin alanlardan istifade edeceğini, hangilerinin ücretli olacağını öğrenin.
19. Konutta mal sahibi tarafından özel iyileştirme ve dekorasyon yapılıp yapılmadığını öğrenin.
20. O bölgede 2.el dairelerin hangi süratte el değiştirdiğini araştırın.
21. Yeni yapılan bir sitede konut alınıyorsa konutu inşa eden şirketin geçmişini ve daha önce üretmiş olduğu konutları yeni referansları öğrenin ve gidip yerinde inceleyin.

1. Kontrat yapacak kişinin tapu fotokopisinde ismini veya tapu üzerine olan kişinin 2.şahsa kiralama için vermiş olduğu vekaletnamesini görün.
2. Binanın yaşını, depreme dayanıklılığını, inşaat kalitesini sorun.
3. Bina aidatını öğrenin. Aidat içinde neleri ödediğinizi belirleyin.
4. Tadilata izin verip vermeyeceklerini öğrenin.
5. Daire veya villanın civar etüt ve sosyal seviyesini öğrenin.
6. Konutun toplu taşıma noktalarına uzaklığını araştırın.
7. Konutun alışveriş noktalarına uzaklığını araştırın.
8. Konutun ısınma sistemini, otopark durumunu sorgulayın.
9. Konutun veya sitenin su deposu, jeneratör  ve hidroforunun olup olmadığını sorun.
10. Sizden önceki kiracının elektrik, su, doğalgaz v.s. borçlarını yerlerinden inceleyin. Yeni sözleşmeleri üzerinize yaptırın.
11. İŞ YERİ kiralamalarında stopaj kime ait baştan belirleyin.
12. Depozito ödenecekse ne kadar, hangi para cinsi ve tahliye halinde nasıl geri alınacağını baştan öğrenin.
13. Kira müddeti, işyerlerinde devir hakları konusunu baştan öğrenin.

Yabancı Mülk Edinme Kanunu

29 Aralık 2005 tarih ve 5444 sayılı kanun ile çizilen yeni yasal çerçeve;
Anayasa Mahkemesi' nin 14 Mart 2005 tarihinde Tapu Kanunu' nun yabancılara mülk satışının önündeki engelleri kaldıran hükmünü iptal etmesinin ardından hazırlanan yeni kanun taslağı Bakanlar Kurulu' nun ve Cumhurbaşkanı' nın onayından geçerek 29 Aralık 2005 tarihinde Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair 5444 sayılı Kanun şeklinde yasalaştı. Bu Kanun ile yabancılara mülk satışının sınırları Anayasa Mahkemesi' nin iptal kararının gerekçeleri dikkate alınarak tekrar belirlendi. 22 Aralık 1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun Anayasa Mahkemesince iptal edilen 35. madde değişiklikleri aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiştir.
Madde 35 : Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye' de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı aynı hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynı hakların toplam yüz ölçümü 2.5 hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüz ölçümü miktarını 30 hektara kadar arttırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynı hak edinebilirler.
1934-2003 arası 4916 sayılı Kanun öncesi ve 3 Temmuz 2003-27 Temmuz 2005 arası 4916 sayılı Kanun dönemlerinde Türkiye' de mülk edinen yabancılara ilişkin veriler;
Yabacılara mülk satışını kolaylaştıran yasa öncesi 69 yılda Türkiye' de 37.342 adet taşınmaz alan yabancılar, son yasanın ardından 2 yılda 15.842 adet mülke sahip olmuştu. Son iki yılda 58 ayrı ülkeden 18.959 kişi Türkiye' de gayrimenkul aldı. Bu dönemde en fazla İngilizler, onları takiben Almanlar, Hollandalılar, Danimarkalılar, Norveçliler ve Yunanlılar emlak sahibi oldu. Tapu Kadastro verilerine göre son iki yılda 8625 İngiliz ülkemizde 6333 adet taşınmaz edinirken, kendilerini 3210 adetle Almanlar izledi.
İrlanda, Danimarka, Norveç, İsveç, Hollanda ve Belçika' dan da hatırı sayılır sayıda insan güney sahillerinde mülk edindi. En çok tercih edilen ilçelerin Alanya, Fethiye , Didim, Bodrum, Kuşadası ve Ürgüp olduğu görülmektedir. Almanlar ve İskandinav ülkeleri vatandaşları ağırlıklı olarak Alanya' da yaşıyor. Fethiye ve Didim ise artık " Küçük İngiltere " olarak anılıyor. Diğer ülke vatandaşları ise bu altı bölgeye dağılmış durumda.

Konut alırken 40 noktaya dikkat edin...

Konut satın alın. Mutlaka dikkat etmeniz gereken noktalar vardır. Şimdi size konut satın alırken dikkat etmeniz gereken 40 püf noktayı sıralıyoruz.

1) İnşaat kalitesi
Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur.
2) Arsa alanı
Site ve toplu konut uygulamalarında konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar. Satın alırken arsa payı geniş olan projeleri tercih edin.
3) İnşaat alanı
Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir. Projede yeşil alan ve sosyal donatılara daha fazla yer verildiği anlamına gelir.
4) Toplam kullanım alanı
Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar. Konutlarda fiyatlar brüt metrekare bazında belirlenir.
5) Net alan
Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla olması değeri artırır.
6) Sosyal tesisler
Spor alanları ve toplantı salonları gibi sosyal tesisler konuta değer katar. Son dönemde sosyal tesisi olmayan proje neredeyse ilgi görmüyor.
7) Yeşil alan
Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı arttırıyor. Ayrıca yeşil alanların değerlendiriliş tarzı da konut fiyatlarına etki ediyor.
8) Mevki
Binanın bulunduğu semt ve ilçe. Kente göre değişmekle birlikte gelir seviyesi yüksek kesimin yaşadığı semtlerdeki konutlar orta ve alt gelir grubunun yaşadığı semtlere göre daha değerlidir
9) Doğa manzarası
Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir. Doğaya yakın olan projeler, ciddi ulaşım sorunu yoksa çok fazla rağbet görür. Ayrıca ikinci el piyasası hareketli olur.
10) Güvenlik sistemi
Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler. Özellikle son yıllarda güvenlik, site yaşamının artmasında önemli bir paya sahip.
11) Spor kompleksi
Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.
12) Kapıcı dairesi
Binada kapıcı dairesi, villada müştemil bölümü değeri artırır.
13) Asansör
Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.
14) Hidrofor ve su deposu
Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.
15) Açık otopark
Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.
16) Kapalı otopark
Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır. Son yıllarda büyük kentlerdeki merkezi lokasyonda yapılan projelerde kapalı otopark anlayışı ön plana çıktı.
17) Şömine ve barbekü
Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.
18) Balkon
Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler. Özellikle iklimin yumuşak olduğu kentlerde balkon daha önemlidir.
19) Oda sayısı
Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.
20) Satış kabiliyeti
Konut satılığa çıkartıldığında eğer kısa sürede satılabilecek özellikteyse daha değerlidir.
21) Havuz
Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerinde etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.
22) Ulaşım
Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder. Toplu ulaşım araçlarıyla ulaşımın kolay olduğu semtlerde emlak fiyatları her zaman yüksek olur. Ayrıca ulaşım yatırımları bir bölgedeki emlak fiyatları üzerinde doğrudan etkilidir.
23) Semt özelliği
Konutun bulunduğu semt fıyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur. Ayrıca ilgi gören meslek gruplarının tercih ettiği semtlerde fiyatlar yüksek olur.
24) Tapu durumu
Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.
25) Zemin durumu
Konutun yapıldığı alanın zemin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam olan bölgelerdeki konutlar daha pahalı olur. Deprem dönemlerinde bu tür konutlar değer kaybetmez. Tam tersi değer kazanır.
26) Isınma
Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer, doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor.
27) Katı
Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.
28) Prim getiri potansiyeli
Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar. Maliyetine göre kâr payı az olan projelerdeki konutların prim potansiyeli yüksektir.
29) Deniz manzarası
Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır. Göl ve akarsu manzaraları da konutun değerini artırır.
30) Alış veriş merkezine yakınlığı
Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir. Alışveriş olanaklarının zor olduğu bir sitedeki konutlar çok fazla talep görmez.
31) Aidat
Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.
32) Malzeme kalitesi
Kapı, pencere, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.
33) Yapım yılı
Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. (Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.)
34) Bina özelliği
Bu binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villada ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.
35) Güneş alma durumu
Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür. Güneye bakan konutlar her zaman daha fazla rağbet görür.
36) Özel dekorasyon
Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.
37) Kira geliri
Konutun aylık kira getirişi ve kiraya verilebilme durumu son derece önemlidir.
38) Depreme dayanıklılık
Konutun bulunduğu binanın, Deprem Yönetmeliği'ne göre yapılması, konuta değer katar. Bilinçli bir konut alıcısı asla depreme dayanıklı olmayan bir binadaki konutu satın almaz.
39) Net alanla brüte arasındaki fark
Konutun net alanı ile brüt alanı arasındaki fark, inşaat kalitesi ve mimarlık durumuyla ilgili bilgi verir. Fark ne kadar az olursa o kadar iyidir.
40) Refaranslar
Konutu inşa eden şirketin referansları önemli. Özellikle proje aşamasında konut satın alıyorsanız, şirketin önceki gerçekleştirdiği projeleri araştırın.